Regards Croisés – Fiche industrielle : éclairage sur un véritable défi juridique

« La friche industrielle avec Ginkgo est un booster de créativité pour l’étude Alcaix».

Créé en 2010 en partenariat avec Edmond de Rothschild, GINKGO ADVISOR est devenu une plateforme d’investissement de premier plan dédiée au « renouvellement urbain durable ».

Son équipe d’experts en finance, immobilier et environnement s’est spécialisée dans la réhabilitation de sites pollués (des friches industrielles) dans les grandes métropoles européennes, et collabore depuis 10 ans avec l’Etude ALCAIX pour mener à bien ces projets de reconversion qui représentent de véritables défis juridiques.

Dans ce 💡REGARDS CROISES, Thomas SCHWENNINGER , notaire Associé Alcaix et Guillaume Ribet, Directeur Générale et Associé Ginkgo, nous expliquent comment ils abordent ces grands projets de réhabilitation de friches industrielles. 

Ainsi à la question « quels mots-clés définissent selon vous un projet de reconversion de friche industrielle ? », ils ont répondu avant tout : créativité, proactivité, vision.

CRÉATIVITÉ

Thomas SCHWENNINGER : « En dix années de collaboration, l’influence de partenaires tel que Ginkgo a été indéniable dans les approches des dossiers au sein de l’étude : nous abordons chaque nouveau dossier comme un challenge qui nous invite à approfondir nos pratiques et nous incite à renforcer encore notre expertise en droit des obligations, en droit de l’environnement, ainsi qu’en droit public. cette collaboration a aussi amplifié notre ouverture à la science économique.

Nous devons être créatifs sur la structure même de la transaction et notamment imaginer des promesses très spécifiques pour les friches industrielles. Nous devons travailler avec le fait, par exemple, que le prix de vente ne sera pas complètement défini au moment de la signature de l’avant-contrat. Nous travaillons donc sur le caractère déterminable de ces variables.

Nous choisissons de voir les limites comme des opportunités. En adaptant nos méthodes et en favorisant les échanges, nous développons une approche qui ne laisse pas de place à l’improvisation tout en favorisant l’agilité. Nous réussissons à établir un cadre contractuel qui assure la sécurité de la transaction tout en stimulant l’innovation dans le projet.

Plus que jamais ces dossiers nous permettent d’apprivoiser la vision des projets de Ginkgo afin d’élaborer une stratégie créative et pertinente au plus près des attentes des parties prenantes. 

Nous avons beaucoup travaillé sur ces points ces dernières années, main dans la main avec Ginkgo, comme avec nos autres clients.

Nous l’avons vu par exemple sur un projet à Villeurbanne entre Ginkgo, BNP Paribas Real Estate, et Alcaix, pour lequel nous avons employé la procédure de Tiers Demandeur. Ce cas démontre la singularité résultant de la synergie que nous nous efforçons de créer sur chaque dossier. »

Guillaume Ribet : « À la créativité j’associerai l’agilité. Nous touchons des problématiques extrêmement complexes sur le juridique, l’ingénierie environnementale, l’immobilier, le financier. Quatre domaines sur lesquels on ne peut pas se permettre d’être « léger » ou de compter le transférer à quelqu’un. Il nous faut être en ajustement perpétuel sur le temps long que représentent les dossiers, pour autant il n’y a aucune place pour l’improvisation. »

PROACTIVITÉ

Guillaume Ribet : »Chez Ginkgo, nous sommes des investisseurs et des ingénieurs en environnement, nous ne sommes pas juristes. Pour autant nous préférons être proactifs et dans le partage des problématiques, plutôt que de scinder les expertises. Nous ne pouvons dire entre nous, tiens occupe-toi de cette partie juridique, c’est la tienne. Sinon que se passe-t-il ? Certains risques ne peuvent être maitrisés de manière automatique par le juridique, notamment des risques très techniques. Hors de sa zone de confort, le juriste va y voir un danger et prendre une position que je qualifie de « maximaliste », c’est-à-dire bloquer le risque. Si nous ne sommes pas là pour nous investir dans la relation avec l’équipe qui compose le projet, nous risquons à tout moment de faire exploser la transaction.« 

Thomas SCHWENNINGER : « Cette proactivité, c’est une écoute attentive de chacune des parties. Sur le droit de l’environnement par exemple, nous dialoguons avec des ingénieurs pour faire le pont entre l’ingénierie et le contrat. Notre objectif : transformer, retranscrire une volonté de prime abord technique, pour qu’elle devienne un fait juridique et contractuel. 

Et il faut parfois s’accrocher ! Notre formation de notaire ne nous apprend pas ce qu’est un tassomètre, un compactage des sols… Nous devons pourtant tenir compte de leur incidence sur nos contrats. Si nous ne le comprenons pas, le contrat n’avance pas et cela constitue un frein pour la transaction, voir une faille dans la sécurité juridique contrat.

On peut le dire de chaque client à l’étude, et les projets menés au côté de Ginkgo en sont l’illustration, nous nous attachons à être de véritables partenaires business en associant à la fois une compréhension fine de leurs enjeux, et une démarche d’excellence : cela nous permet d’aborder la complexité de façon pragmatique et efficace.

L’humilité et l’expertise sont des valeurs fondamentales inscrite dans l’ADN de l’étude.  Avec Ginkgo, les forces en présence se rééquilibrent et font évoluer notre posture. Cela exige une confiance réciproque, mais aussi de la curiosité. C’est la condition essentielle pour appréhender les enjeux de nos clients et aborder les dossiers en intégrant leurs implications techniques métier. »

VISION

Thomas SCHWENNINGER : « La vision, c’est aussi un mot-clé important pour nous, elle innerve nécessairement tous les pans du dossier. En effet dès sa genèse nous pensons qu’il est fondamental de saisir la vision globale du projet et ce pour éviter tout « dogmatisme juridique ». La vision de Ginkgo doit se révéler à travers nos actes. Cela implique de considérer plus que jamais la matière juridique comme un outil agile permettant à Ginkgo de mettre en œuvre son projet.

C’est cette vision qui nous permet de prendre le bon chemin et les bonnes décisions une fois sur le terrain tant pour définir les contrats au cours du projet, que pour les monter et les défendre. L’étude aime considérer qu’elle participe, à son échelle, à la construction de la Ville de demain.  

Guillaume Ribet: » Par vision j’entends aussi conviction. Il y a une dimension un peu philosophique dans le fait de voir dans nos projets la notion d’utilité. De croire dans l’intérêt fondamental du lieu. Sinon, partons faire quelque chose de plus facile… « 

Thomas SCHWENNINGER : « Il faut en effet être convaincu pour appréhender les négociations très particulières de ces dossiers de friche industrielle. Nous avons besoin de clairvoyance sur un projet « classique », que nous devons doubler avec Ginkgo d’une véritable conviction, ce qui est en effet différent. »

Pour conclure, Guillaume Ribet, quelle métaphore utiliseriez-vous pour décrire le rôle de l’étude Alcaix au sein des dossiers de reconversion urbaine ?

Guillaume Ribet : « Un notaire en temps normal travaille en début et en sortie de projet, à l’acquisition puis lors de la cession. Entre Ginkgo et Alcaix, la relation s’étire tout au long du projet, avec un vrai accompagnement juridique, qui in fine n’est pas habituel, mais essentiel à la réussite de nos dossiers communs.

Alcaix est un dépollueur juridique, comme nous sommes des dépollueurs de sols ! L’équipe enlève tous les pièges et les failles du dossier, le dépollue sur le plan juridique et le rend « vivant », c’est-à-dire adapté au temps du projet, puisque nous parlons de temps très longs jusqu’à une dizaine d’années. Avec nous, ils alignent progressivement les intérêts des riverains, de la collectivité, du vendeur, des investisseurs… intérêts qui ne sont pas spontanément convergents. »

Qui est GINKGO ?

Avec près de 895 000 m2 de droits à construire en 2024, Ginkgo participe à la revalorisation de fonciers stratégiques au cœur des zones urbaines tendues.

Depuis 2010, son activité représente 621 millions d’euros de capitaux levés pour un total de 27 projets de « reconstruction de la ville sur la ville », pour un impact social et environnemental positif.Guillaume Ribet : « Notre mission première, c’est d’investir dans des sites pollués. Notre deuxième mission, c’est de lutter contre l’étalement urbain. Nous restaurons la biodiversité sur des sites artificialisés, en recyclant les matériaux que l’on utilise à plus de 85%. Nous avons un impact environnemental, mais aussi social et évidemment économique. Sur des sites urbains, donc déjà connectés à la ville. Nous répondons à la faille qui existe aujourd’hui sur le marché entre les enjeux de la Ville, un promoteur et un propriétaire de site pollué qui n’a ni le temps, ni l’expertise, ni les moyens, ni la volonté de s’engager dans un processus complexe. »