Question de Perspective 6– Avenir de l’immobilier tertiaire, la vision de Didier Caudard-Breille

Crise de l’immobilier tertiaire : Quand sortirons nous de cette crise et avec quels outils?

Pour cette 2nde partie d’entretien de notre dossier 💡QUESTIONS DE PERSPECTIVE sur la crise de l’immobilier tertiaire, Hervé RAVAU échange aux côtés de Didier CAUDARD-BREILLE, président du groupe DCB International sur sa vision de l’avenir.

Hervé RAVAU : Selon vous, quand sortirons-nous de cette crise ?

Didier CAUDARD-BREILLE : « J’ai dans l’idée que nous devrons encore tenir bon 2 années. 

Plus les années passent, plus les nouvelles opérations seront calées sur l’ordre nouveau : de nouveaux modèles de financement et d’intérêt. Nous ne pourrons pas subitement sortir de cette crise l’an prochain, qui risque d’être une année encore complexe ou tout du moins faite d’incertitudes. 

Cela ne veut pas dire que nous ne connaitrons pas de positif, comme sur le sujet des taux ou d’autres indicateurs économiques. Tout dépendra d’un contexte politique qui à l’heure où nous parlons nous échappe. Mais je pense qu’il nous faudra 2 ans encore pour retrouver la fluidité du marché que nous avions auparavant. 

Et bien évidemment, comme avec tout projet immobilier, nous n’aurons pas d’éléments vraiment tangibles et visibles de cette reprise avant 2027 ou 2028. Et cela, les politiques oublient de nous le dire. 

Restons cependant positifs ; le marché reste stable, comme nous l’avons évoqué lors de notre premier entretien. On commence à réinvestir dans des fonciers, dans des terrains, et à repartir sur de nouvelles opérations. Il nous faudra imaginer de nouveaux concepts, avoir une nouvelle vision de l’immobilier, de nouveaux produits, de nouvelles certifications. Tout ce que l’on ne connait pas encore et qui me pousse à être passionné par ce métier… »

Hervé RAVAU : Si le neuf ralentit, va-t-on assister à un essor de la réhabilitation à l’avenir ?

Didier CAUDARD-BREILLE : « On peut considérer que 30 % de l’immobilier tertiaire est obsolète aujourd’hui ou en passe de l’être. Nous allons donc devoir repenser les grands ensembles, comme le Décret tertiaire 2030 nous y pousse. Puis demain le 2040, le 2050… avec des objectifs de réduction de consommation qui sont absolument drastiques.

Et beaucoup d’immeubles ne seront pas capables de tenir les engagements demandés par l’État ! Il y aura donc des arbitrages à opérer par les investisseurs, les propriétaires. Vendre certains immeubles à des professionnels capables de les réhabiliter, comme nous le faisons déjà de notre côté sur certains projets. 

Cours Albert Thomas nous avons racheté une opération. C’est une affaire qui nous plaît parce qu’elle nous permet d’éprouver ce que l’on pourrait appeler « construire sur la ville ». On augmente de 2 niveaux l’immeuble pour gagner plus de 1000 m² et on le réhabilite complètement ; on le déshabille, on le désosse, on le met à brut et on le refait complètement à neuf. 

Ce marché va être important. Bien plus encore à Paris, évidemment, mais il y aura aussi des opérations à faire sur Lyon, c’est certain. »

Hervé RAVAU : Nous avons évoqué la semaine dernière l’évolution des usages et des surfaces communes, est-ce une offre actuelle ou une évolution à venir ?

Didier CAUDARD-BREILLE : « C’est nouveau, mais déjà en place. C’est une offre qui se rapproche des modèles de l’hôtellerie dans la manière de concevoir les usages et les surfaces. Et cela va même plus loin qu’un atrium, jusqu’à des salles de sport, et pourquoi pas des salles de massage, et surtout des terrasses. 

Aujourd’hui vous n’avez pas un grand utilisateur à Lyon ou à Paris, en recherche de grande surface, qui ne souhaite pas un rooftop ou une terrasse accessible par ses collaborateurs pour y créer des moments de convivialité. C’est devenu essentiel, c’est une nouvelle vie de bureau et une tendance naturelle qui nous vient des Anglo-saxons. Un moyen de faire rester et d’attirer des collaborateurs, employés ou cadres. 

Nous devons penser le bureau par le pied de la pyramide, les collaborateurs qui doivent trouver une forme de satisfaction dans l’endroit où ils travaillent. Parce que s’ils ne trouvent pas cette satisfaction, la problématique remonte en haut de la pyramide. Nous ne sommes plus dans le monde d’après-guerre où l’employé n’était pas écouté, entendu. Nous sommes dans un monde où il est important de savoir garder ses bons salariés, chaque entreprise en a conscience. »

Hervé RAVAU : Quelle sera selon vous la prochaine révolution dans le bureau ?

Didier CAUDARD-BREILLE : « Il est difficile de lire dans une boule de cristal et quoi qu’il en soit, les usages évoluent grâce aux utilisateurs. Rendons-nous compte que le coworking incroyablement innovant il y a 7 ou 8 années a déjà évolué dans son format actuel. 

Je pense que la prochaine révolution sera celle de la flexibilité des contrats pour les entreprises. Plus que celle de la surface immobilière, puisque avouons-le, nous avons finalement à peu près tout essayé ! 

Alors que ce fameux bail 3/6/9 est quelque peu rigide, vous ne trouvez pas ? Aujourd’hui le monde économique va très vite et impose de la flexibilité aux entreprises, qui doit se retrouver dans le bureau. On demande aux entreprises, là où elles mettaient 5 ans pour faire un développement sur un projet, de parfois le faire en 8 mois. Comment s’y prennent-elles ? Elles ont besoin de plus de monde sur un temps plus court, parce que la concurrence leur impose de démultiplier les efforts sur un projet. Et dans ce contexte, comment leur imposer un bail classique ? 

Nous allons devoir à terme faire varier ces contrats pour être plus souples. Peut-être avec une forme de sous-contrat par des entreprises spécialisées qui seront des formes de « réceptacles » pour ces sociétés prêtes à payer un loyer plus élevé, si la clé est de ne pas devoir s’engager à long terme et obtenir de la flexibilité. Peut-être avec des sortes de coworking XXL.

Nous sommes aujourd’hui toujours sur un modèle de bail commercial qui date de l’après-guerre, initié en 1953 ! Mettons-nous au goût du jour… »

Qui est Didier CAUDARD-BREILLE , fondateur de DCB International  ?

Le Groupe DCB International créé en 1999 s’est rapidement imposé comme un acteur incontournable du secteur de la promotion immobilière d’entreprise et de la logistique dans la région lyonnaise. On connait DCB pour ses constructions phares dans la métropole lyonnaise : Alstom Transport (40.000 m²), Bel Air Camp (34.000 m²), Adecco France (13.000 m²) à Villeurbanne-La Soie, mais aussi sur des programmes logistiques à L’Isle-d’Abeau ou à Calais…

Fondateur du Groupe DCB International en 1999 à Lyon, Didier CAUDARD-BREILLE est quant à lui un autodidacte… 

« Je ne viens pas de la promotion immobilière et d’ailleurs je ne veux pas être appelé « promoteur ». Je raisonne comme un agent immobilier, je pense donc à mon utilisateur final en premier lieu. C’est lui qui paie le loyer, qui utilise le bien et qui y reste. Le cycle fonctionne grâce à lui et le bâti doit être pensé pour lui.

Cela fait partie de l’ADN de DCB International, et de notre manière de travailler.

D’ailleurs, vous le remarquerez dans nos projets, nous construisons toujours pour un utilisateur locataire ou acquéreur, et nous le faisons depuis longtemps, bien avant cette crise. Nous ne construisons pas pour un tableur Excel et un taux de marge, cela n’a pas de sens. »