Question de Perspective 5 – Le marché de l’immobilier tertiaire

Crise de l’immobilier tertiaire : Comment se porte réellement le marché ?

Le secteur de l’immobilier comme nous le savons tous, est mis à mal. L’immobilier tertiaire déjà profondément touché par la période Covid n’est pas épargné.

Au cœur de cette crise, l’Etude accompagne les acteurs de l’immobilier, pour ensemble continuer de développer des projets, mais aussi comprendre les ressorts de cette crise et imaginer main dans la main avec nos partenaires les solutions qui pourront nous porter vers son issue.

Rencontre entre Hervé RAVAU , notaire-associé ALCAIX , et Didier CAUDARD-BREILLE , fondateur à Lyon en 1999 de DCB International.

Hervé RAVAU : Taux d’intérêt, foncier, investisseurs… quels sont les marqueurs de la crise actuelle selon vous ?

Didier CAUDARD-BREILLE : « Aujourd’hui, tout le secteur immobilier se trouve dans une situation troublée pour différentes raisons.

Bien évidemment, le niveau des taux d’intérêts bancaires est comme pour les particuliers, un sujet essentiel sur le baromètre de crise des professionnels de l’immobilier. Le financement des opérations par la voie bancaire traditionnelle est complexe, avec des demandes de fonds propres que nous n’avons pas nécessairement pour lancer un projet.

Autre marqueur, la disparition des investisseurs institutionnels. Hormis sur des opérations que l’on peut appeler « de seconde main » ou éventuellement déjà existantes, ils ont disparu des projets neufs. Pas d’investisseur, cela a laissé la part belle aux utilisateurs qui ont su s’organiser pour se positionner sur de beaux actifs jusqu’alors réservés à ces mêmes investisseurs. Une banque à la Part Dieu (2 500 m²), un groupe de Travail Temporaire (5 000 m²) dans le 3ème…

Enfin bien sûr, la problématique du foncier. Les professionnels de l’immobilier ne s’arrachent pas les terrains parce qu’ils doivent déjà solder et vendre les opérations qu’ils ont en stock. Donc les fonciers n’ont pas particulièrement tendance à baisser et les prix restent toujours à des niveaux assez élevés. Mais que cela nous apprend-il ? Que le marché se tient et ne s’effondre pas. Et malgré la tendance actuelle, j’ai envie d’y voir une bonne nouvelle pour l’économie. »

Hervé RAVAU : L’usage du bureau a-t-il profondément changé et le télétravail diminue-t-il réellement les surfaces demandées par les entreprises ?

Didier CAUDARD-BREILLE : « La période COVID a été une période de vie exceptionnelle sous bien des aspects ! Elle nous a obligés à nous organiser différemment avec par exemple l’explosion du télétravail. Une solution qui était seulement naissante s’est totalement banalisée dans toutes les entreprises. Mais le télétravail n’est pas synonyme de baisse de surface drastique.

Il est certain que 25% à 30% des surfaces sont laissées disponibles. Mais en contrepartie, nous voyons entre 15% à 20% de nouvelles surfaces émerger. Des espaces collaboratifs sur lesquels nous avons un mode de fonctionnement de l’immeuble de bureaux qui a totalement changé.

Nous avons des atriums, des bars avec des baristas, des espaces de réunion plus grands, un ensemble de surfaces à disposition des salariés pour le vivre et le faire ensemble. Et tout cela aujourd’hui est essentiel.

Si vous voulez garder vos employés, il faut absolument que l’on se retrouve dans une ambiance plus conviviale. C’est un changement assez radical qui s’est opéré sur 2 ou 3 années, et qui fonctionne très bien. Et finalement une perte de surface d’un côté, voit un équilibre se trouver par une augmentation de surface de parties communes dans l’autre. »

Hervé RAVAU : Si les surfaces demandées ne diminuent que peu, le taux d’occupation et de demande est-il stable aujourd’hui ?

Didier CAUDARD-BREILLE : « Parlons de Lyon. Nous ne sommes clairement pas saturés de bureaux, avec à ce jour entre 6 et 7 millions de m². Et cela monte vite.

Le volume de surfaces libres est aussi un bon indicateur, et nous ne sommes pas en excès sur l’agglomération. On le voit dans le quartier de la Part-Dieu par exemple, qui tourne à 3% ou 4% de disponibilité. La normale se situe plus entre 6% et 7% afin d’avoir un turn-over suffisant pour satisfaire l’ensemble des locataires.

Sur Gerland, une offre pléthorique s’est développée pour pallier ce que la Part-Dieu ne pouvait pas offrir par manque de disponibilités. Aujourd’hui, Gerland se retrouve avec des immeubles déjà totalement loués.

Cela montre bien que le secteur de l’immobilier lyonnais reste toujours très actif, avec de belles demandes de 15, 20, 30 000 m². Nous ne sommes pas en sur-offre sur le marché lyonnais. Ce marché se tient, la dynamique permet de tenir également les niveaux de loyers, ce qui est important aussi. »

Hervé RAVAU : Comment sortir vraiment de cette crise ?

Didier CAUDARD-BREILLE « Avec du temps. Le temps long est l’allié des projets immobiliers. Nous devons tous, entreprises et acteurs, tenir bon. Certains sont peut-être plus armés que d’autres pour assumer les quelques 4 années de crise que l’on vit.

Il faut tenir parce qu’ensuite, on le sait déjà, cela va repartir. Et on oubliera la crise. On oublie les crises toutes les fois qu’elles sont passées, non ? Et l’on se relance sur des nouveaux projets et c’est très bien. La France et Lyon notamment ont besoin de nouveaux projets. La porte s’ouvre sur les logements mais aussi sur l’immobilier tertiaire d’un nouveau genre. Le tertiaire que nous utiliserons dans 10 ans est celui qu’il faut penser aujourd’hui. Le défi est là. Et tout cela est passionnant… »

Qui est Didier CAUDARD-BREILLE , fondateur de DCB International  ?

Le Groupe DCB International créé en 1999 s’est rapidement imposé comme un acteur incontournable du secteur de la promotion immobilière d’entreprise et de la logistique dans la région lyonnaise. On connait DCB pour ses constructions phares dans la métropole lyonnaise : Alstom Transport (40.000 m²), Bel Air Camp (34.000 m²), Adecco France (13.000 m²) à Villeurbanne-La Soie, mais aussi sur des programmes logistiques à L’Isle-d’Abeau ou à Calais…

Fondateur du Groupe DCB International en 1999 à Lyon, Didier CAUDARD-BREILLE est quant à lui un autodidacte… 

« Je ne viens pas de la promotion immobilière et d’ailleurs je ne veux pas être appelé « promoteur ». Je raisonne comme un agent immobilier, je pense donc à mon utilisateur final en premier lieu. C’est lui qui paie le loyer, qui utilise le bien et qui y reste. Le cycle fonctionne grâce à lui et le bâti doit être pensé pour lui.

Cela fait partie de l’ADN de DCB International, et de notre manière de travailler.

D’ailleurs, vous le remarquerez dans nos projets, nous construisons toujours pour un utilisateur locataire ou acquéreur, et nous le faisons depuis longtemps, bien avant cette crise.

Nous ne construisons pas pour un tableur Excel et un taux de marge, cela n’a pas de sens. »