Question de Perspective 12 – Immobilier : Un prix du neuf toujours trop haut en 2024
Crise de l’immobilier. Un prix du neuf toujours trop haut en 2024.
Dans notre première partie de cette 💡 [QUESTION DE PERSPECTIVE], nous avons évoqué les chiffres qui ont paralysé le marché de l’immobilier en 2024, à l’échelle nationale et régionale. Pour lire ce 1er article 👉 lien
Retrouvez aussi au micro d’ ALCAIX , notre invité Pierre-Yves Desgoutte , directeur régional Auvergne-Rhône-Alpes d’ ADEQUATION , dans un Podcast inédit 👉 lien
Dans cette 2ème partie, nous avons souhaité évoquer les chiffres 2024 des prix de vente de l’immobilier.
Où en sommes-nous ?
Au niveau national, les prix du neuf restent stables et se maintiennent autour de 5 350 €/m² (stationnement inclus en collectif libre), malgré quelques déclins régionaux isolés.
Comme nous l’indique ADEQUATION , cette stabilité intervient après plusieurs années de hausse continue, même si la progression se limite à +8 % par rapport à 2021, en deçà d’une inflation générale avoisinant les +11 %.
Pour Pierre-Yves Desgoutte , « nous pouvons considérer que 2024 marque la fin de la hausse des prix pour l’immobilier neuf. De même, il semble que nous ayons atteint un « plancher » dans la baisse de l’activité commerciale, en témoignent les chiffres de vente que nous avons précédemment évoqués. »
En revanche, le marché de l’ancien poursuit sa tendance baissière, enregistrant une diminution de l’ordre de 4 à 5 % en 2024.
Pourquoi a-t-on autant de mal à faire baisser les prix de l’immobilier neuf ?
Pierre-Yves Desgoutte : « Tout simplement parce que les prix du neuf résultent de facteurs techniques et difficilement compressibles à la baisse pour un promoteur. Or il faut payer des équipes en interne comme en externe, des fournisseurs, lorsque le programme est lancé techniquement (c’est-à-dire que le terrain est acheté, la GFA obtenue et les travaux lancés).
À partir de ce moment, il n’y a plus moyen de faire machine arrière et le prix ne peut plus évoluer à la baisse sauf à dégrader significativement le projet par des PC modificatifs (rarement acceptés) ou en acceptant de sacrifier la marge opérationnelle, et à terme la marge nette.
L’éclaircie semble être possible pour 2025, même si elle est loin d’être généralisée à l’ensemble du territoire. La baisse des taux pourrait être un élément favorable, de même que la Loi de finances 2025 avec l’extension des PTZ et l’exonération des donations sur les logements neufs dont nous avons parlé en première partie, ainsi que des biens en accession abordable de plus en plus nombreux sur le territoire national, et en particulier sur notre Métropole lyonnaise. »
Un prix du neuf qui demeure encore élevé et bloque les ménages.
Pierre-Yves Desgoutte nous en apporte la preuve chiffrée : le prix du neuf en France, en TVA libre, demeure élevé avec une moyenne de 5 350 €/m² SHAB, freinant l’accès au logement pour les ménages de classe moyenne (déciles 5 à 7), notamment dans les zones tendues telles que PACA, AURA et l’Île-de-France. Au-delà des chiffres, Adéquation a fait le choix de l’analyse concrète pour un « ménage-type » sur la région AURA :
Prenons un T3 de 65 m² hors stationnement coté à 300 000 € TTC (prix de vente constaté sur 2024), financé sur 25 ans avec un apport de 10 %. Seuls les 8ème et 9ème déciles sont éligibles hors dispositif PTZ. Avec 25% d’apport, on adresse le 7ème décile, c’est-à-dire la classe moyenne aisée.
Pierre-Yves Desgoutte continue : « Dans cette analyse, prenons le 6ème décile, qui est tout simplement juste au-dessus du revenu moyen. Nous sommes dans ce que l’on appelle « la classe moyenne ». Avec un apport de 10 % et un prêt sur 25 ans – à un taux peut-être très légèrement plus élevé lors de notre calcul qu’à l’instant où nous parlons aujourd’hui – ce ménage accède à un bien de 197 000€ seulement. C’est un ménage tout à fait normal, sur la région Auvergne-Rhône-Alpes où le T3 moyen dans le neuf est tout simplement 100 000 € trop cher. Ceci sur un marché en prix libre avec TVA de 20 % sans aide particulière.
En bref, sans l’appui du Prêt à Taux Zéro dont tout le monde ne peut bénéficier ou sans un apport en numéraire issu de donation ou d’une succession, l’accession à la propriété s’apparente à un luxe, ce qui explique le succès grandissant des dispositifs d’accession aidée comme le PSLA, la TVA à 5,5 % ou le BRS et l’augmentation de leur part relative dans la structure des ventes.
C’est terrible de dire cela, mais on produit aujourd’hui de l’immobilier neuf trop cher. »
Est-ce qu’un nouveau dispositif Pinel ou autre levier fiscal pourrait relancer le marché et faire acheter à nouveau ?Pierre-Yves Desgoutte : « Nous en avons parlé en première partie, il existe des opérations à caractère abordable comme le BRS, la TVA réduite sur les opérations en zone ex-ANRU. Bien sûr, le PSLA, aussi les opérations aidées par les promoteurs sur certains lots. C’est un levier intéressant dans un bilan de promotion, mais cela ne résoudra pas le problème du prix trop élevé sur le marché libre. Or, on ne peut pas vendre uniquement du PSLA ou du BRS. Parce que pour vendre ces dispositifs-là, il faut les équilibrer avec le prix des ventes en libre. Sauf à acheter le terrain à un prix très faible, et encore cela ne suffit pas toujours en zone moyennement tendue. La réalité est implacable en matière financière ».
Qu’en est-il sur le marché d’Auvergne-Rhône-Alpes en 2024 ?
Les chiffres ADEQUATION nous indiquent que le marché a stabilisé son prix de vente à 5 240 €/m² SHAB hors PK (surfaces de parking), mais il est désormais moins alimenté ; avec une baisse de 25 % des mises en vente.
Parallèlement, on observe une chute nette des ventes de près de 50 % sur deux ans, accentuée par un nombre important d’opérations retirées de la commercialisation, ce qui maintient un stock avoisinant les 16 000 lots, équivalent à deux années de commercialisation.
Par ailleurs, la part des ventes aidées progresse fortement et représente aujourd’hui près d’un quart de la commercialisation des opérateurs. Conséquence directe : plus de 50 % des réservations se réalisent soit via des dispositifs aidés, soit en tant qu’opérations investisseur.
La vente « libre », c’est-à-dire celle qui se fait en dehors de tout dispositif fiscal (PINEL) ou intervention sur le prix (BRS, PSLA, TVA 5.5 % ou aide-promoteur, s’effondre.
Qui est ADEQUATION
- 10 implantations en France
- 1100 clients actifs
- 85 collaborateurs
- + de 10,5 M. de logements neufs et anciens qualifiés sur la base de données.
ADEQUATION est depuis 1992 spécialiste des marchés fonciers et immobiliers en France. Ses clients sont les acteurs publics et privés du foncier, de l’immobilier, de l’aménagement et de la construction. Auprès d’eux, Adéquation accompagne le développement stratégique et opérationnel des projets au moyen de datas, de solutions digitales Saas, d’études de marché et de conseils éclairant la prise de décision.
Son leitmotiv « que l’économie des projets ne soit plus subie, mais qu’elle accompagne les transitions sociales et environnementales ».